Baugrundstück verkaufen -
Den optimalen Käufer finden

Grund­stü­cke wer­den danach unter­schie­den, wie sie nutz­bar sind und wie sich der Ent­wick­lungs­zu­stand dar­stellt. Zu den Merk­ma­len zäh­len auch die Lage sowie bestehen­de Rech­te und Belas­tun­gen wie etwa Hypotheken.

Zunächst ein­mal unter­schei­den wir zwi­schen einem Grund­stück und einem Flur­stück. Als Flur­stück bezeich­nen wir einen defi­nier­ten und ver­mes­se­nen Land-Abschnitt. Es wird auf Flur­kar­ten ver­zeich­net, die im Lie­gen­schafts­ka­tas­ter ein­zu­se­hen sind. Ein Grund­stück kann sich aus meh­re­ren Flur­stü­cken zusammensetzen.

Han­delt es sich bei Ihrem Grund und Boden um eine land- und forst­wirt­schaft­lich genutz­te Flä­che? Dann dürf­te sie nicht für eine Immo­bi­lie vor­ge­se­hen sein.

Wir tei­len unbe­bau­te Grund­stü­cke in fünf Kate­go­rien ein:

• Bau­erwar­tungs­land
• Roh­bau­land
• Brut­to­roh­bau­land
• Net­to­roh­bau­land
• Bau­rei­fes Grundstück

Als Bau­erwar­tungs­land bezeich­nen wir Grund­stü­cke, die nach dem Flä­chen­nut­zungs­plan der Stadt oder Gemein­de zur spä­te­ren Bebau­ung zuge­las­sen sind. Eine Bau­ge­neh­mi­gung besteht jedoch noch nicht.

Roh­bau­land ist Ihr Grund­stück, wenn es behörd­lich bereits für eine Bebau­ung ein­ge­plant wur­de. Die Erschlie­ßung ist ange­dacht, aber noch nicht erfolgt.

Bau­land wird als Brut­to­roh­bau­land bezeich­net, wenn dafür bereits ein ver­bind­li­cher Bebau­ungs­plan gilt. Ist es bereits für die Erschlie­ßung vor­ge­se­hen, spre­chen wir vom Net­to­roh­bau­land. Es kann im Regel­fall zeit­nah erschlos­sen und ver­kauft werden.

Als bau­rei­fes Grund­stück gilt ihr Eigen­tum, wenn es bereits voll­stän­dig erschlos­sen und sofort bebaut wer­den kann. Die Grund­stücks­frei­ga­be ist erteilt. Alle natür­li­chen Hin­der­nis­se wie etwa Bäu­me oder Sträu­cher sind bereits ent­fernt wor­den. Spä­tes­tens jetzt kann der Ver­kauf unver­züg­lich stattfinden.

Das Wich­tigs­te vor­weg: Der Ver­kauf Ihres Bau­lan­des ist weder im Han­del noch im Inter­net mög­lich. Jeder Grund­stück­ver­kauf in Deutsch­land erfolgt über eine Urkun­de durch einen amt­lich bestell­ten Notar.

Vor jedem Ver­kauf steht die Fra­ge: Was ist auf Ihrem Grund und Boden möglich?

• Wel­che Bebau­ung, wel­che Art Immo­bi­lie ist erlaubt?
• Wie sieht es mit der Boden­be­schaf­fen­heit aus?
• Wie weit ist das Grund­stück erschlossen?
• Besteht eine Zufahrts­mög­lich­keit für Baufahrzeuge?
• Kann zur Immo­bi­lie ein Kel­ler erbaut wer­den – und was kos­tet er?

Die­se und wei­te­re Fra­gen zu Ihrem Grund­stücks­ver­kauf klä­ren wir ger­ne im Gespräch mit Ihnen und bei der Besich­ti­gung Ihres Eigentums.

Was Sie nicht ändern kön­nen, ist die Lage Ihres Grund­stücks. Liegt es ver­kehrs­güns­tig als Bau­land? Gibt es in der Nähe Ein­kaufs­mög­lich­kei­ten, Schu­len und Ärz­te? Dies kann den Kauf­preis stei­gern – aber auch sen­ken. Eine Auto­bahn oder ein Flug­ha­fen in der Nach­bar­schaft kann auch Lärm­be­läs­ti­gung bedeuten.

Bli­cken Sie auf jeden Fall in den Stadt­ent­wick­lungs­plan! Soll in unmit­tel­ba­rer Nach­bar­schaft zu Ihrem Bau­land etwa ein Wohn­kom­plex, ein Gewer­be­ge­biet oder ein Rie­sen-Ein­kaufs­zen­trum ent­ste­hen? Dann kann es mit der Idyl­le Ihres Grund­stücks schnell vor­bei sein. Viel­leicht ver­kau­fen Sie es dann lie­ber an einen gewerb­li­chen Käufer.

Im Bebau­ungs­plan sehen Sie auch, ob und wel­che Vor­ga­ben für Bau­ten bestehen. Wie groß müs­sen die Abstän­de zum Nach­bar­haus und ‑grund­stück sein? Wie hoch darf Ihre Immo­bi­lie sein und wie vie­le Stock­wer­ke darf sie haben? Sind Ein­zel­hei­ten wie etwa Dach­for­men vor­ge­schrie­ben? Beden­ken Sie, dass in einem typisch baye­ri­schen Feri­en­dorf sicher kein frie­si­sches Reet­dach und im Nord­see­küs­ten-Bade­ort kein alpi­nes Land­haus mit Holz­ver­klei­dung und Lüftlma­le­rei erlaubt sein dürften.

Wich­tig für die Immo­bi­li­en-Bebau­ung: Wie groß ist Ihr Grund­stück? Dies kann ent­schei­dend sein für Gär­ten, Gara­gen oder Car­ports der spä­te­ren Nutzer.

Häus­le­bau­er wol­len wis­sen, ob Ihr Bau­land flach ist oder am Hang liegt. Stei­le­re Hän­ge müs­sen even­tu­ell abge­tra­gen wer­den. Liegt es direkt am Was­ser? Das könn­te den Bau eines Kel­lers erschwe­ren, da der Grund­was­ser­pe­gel höher ist.

Nächs­ter Punkt vor dem Ver­kauf: die Boden­be­schaf­fen­heit. Leh­mi­ge und ton­hal­ti­ge Böden ver­for­men sich bei schwe­rer Immo­bi­li­en-Bebau­ung. Ein Boden mit hohem Sand- oder Kies­an­teil eig­net sich hin­ge­gen auch für eine grö­ße­re Immo­bi­lie. Wur­de das Grund­stück bereits genutzt? Erkun­di­gen Sie sich, womit. Viel­leicht ent­hält der Boden Alt­las­ten wie Ölspu­ren oder Asbest. Sie zu besei­ti­gen kann teu­er wer­den. Da rech­net es sich, ein paar Hun­dert Euro für ein Boden­gut­ach­ten durch ein geo­tech­ni­sches Inge­nieur­bü­ro auszugeben.

Ist alles geklärt? Sind alle Anschlüs­se gelegt? Dann geht’s los. Sie grei­fen zu Bag­ger und Spa­ten – und könn­ten doch noch Über­ra­schun­gen erle­ben. Schon manch einer hat uner­war­te­te Schät­ze wie etwa eine Tru­he mit alten Gold- oder Sil­ber­mün­zen geho­ben. Doch die Freu­de währt meist kurz, denn Schät­ze gehen in staat­li­chen Besitz über. Ob Sie Fin­der­lohn erhal­ten – und wie viel – regelt jedes Bun­des­land anders.

Fin­den Sie dage­gen eine Flie­ger­bom­be, eine Mine oder einen Blind­gän­ger aus dem Zwei­ten Welt­krieg? Dann gehört Sie – lei­der – Ihnen. Den Kampf­mit­tel­räum­dienst oder das Spreng­kom­man­do muss der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer selbst bezah­len. Außer, das Gefun­de­ne lässt sich klar der deut­schen Wehr­macht zuord­nen. Dann über­nimmt der Staat die Kosten.

Stört der Bewuchs durch Bäu­me oder Hecken Ihre Bau-Idee? Gege­be­nen­falls müs­sen Sie sich eine Fäll­ge­neh­mi­gung einholen.

Für Ihre Käu­fer sind die nächs­ten wich­ti­gen Mei­len­stei­ne der Kauf­ver­trag und die Finan­zie­rung. Dem Grund­buch­aus­zug ent­neh­men sie alle Daten dar­über, ob noch eine Grund­schuld besteht und ob jemand ein Vor­kaufs­recht hat. Bei­des könn­ten Hin­der­nis­se bei Käu­fer­su­che und Grund­stücks­ver­kauf sein. Am bes­ten, Ihr Grund­stück ist „unbe­las­tet“ und frei verkäuflich.

Nun kommt der Notar ins Spiel. Er holt sämt­li­che behörd­li­che Geneh­mi­gun­gen für Ihren Käu­fer ein und nimmt die Ände­run­gen im Grund­buch vor. Finan­ziert Ihr Käu­fer den Erwerb mit Dar­le­hen, beur­kun­det der Notar die Grund­schuld und Hypo­thek. Im Regel­fall wird eine Finan­zie­rungs­zu­sa­ge der Bank erfor­der­lich sein, denn der Kauf soll­te abge­si­chert werden.

Machen Sie Ihren Käu­fer auch auf Neben­kos­ten auf­merk­sam: die jähr­li­che Grund­steu­er, die Grund­er­werbs­steu­er – die je nach Bun­des­land unter­schied­lich aus­fällt – , die Notar­kos­ten von rund 1,5 Pro­zent des Grund­stücks­prei­ses und den Käu­fer­an­teil an der Mak­ler­pro­vi­si­on, falls ein Mak­ler beauf­tragt wurde.

Nicht zu vergessen:

Der Gewinn aus dem Ver­kauf ist als Ein­kom­men zu versteuern!

Liegt zwi­schen Ihrem Erwerb und dem Ver­kauf Ihres Grund­stücks ein län­ge­rer Zeit­raum (maxi­mal 10 Jah­re), fällt zudem eine Spe­ku­la­ti­ons­steu­er an!

Möch­ten Sie Ihr Grund­stück pri­vat ver­kau­fen, müs­sen Sie zunächst den Wert ermit­teln. Enga­gie­ren Sie dafür einen pro­fes­sio­nel­len Gut­ach­ter, kann dies meh­re­re Tau­send Euro kos­ten. Ver­kau­fen Sie an uns, die Bau­grup­pe Stauch, über­neh­men wir die Bewer­tung selbst­ver­ständ­lich kostenfrei.

Um den Wert eines Grund­stü­ckes zu ermit­teln, wer­den meh­re­re Ver­fah­ren her­an­ge­zo­gen, unter ande­rem die Boden­richt­wer­te und das Vergleichswertverfahren.

Als Boden­richt­wer­te bezeich­net man die durch­schnitt­li­chen Wer­te des Bodens bzw. der Grund­stü­cke einer Gegend – zum Bei­spiel eines Orts­teils oder Vier­tels. Die Wer­te errech­nen sich aus den Ver­kaufs­prei­sen inner­halb einer defi­nier­ten Zeit­span­ne. Sie wer­den in jeder Stadt oder Gemein­de min­des­tens alle zwei Jah­re erho­ben und kön­nen in den Boden­richt­wert­kar­ten oder ‑tabel­len beim Katas­ter- oder Ver­mes­sungs­amt ein­ge­se­hen werden.

Die­se Daten sind Annä­he­rungs­wer­te, mehr aber auch nicht. Sie stel­len Wer­te aus der Ver­gan­gen­heit dar und ent­hal­ten kei­ne aktu­el­len Markt­ent­wick­lun­gen wie etwa stei­gen­de Immo­bi­li­en­prei­se. Außer­dem kann es sein, dass Ihr Grund­stück durch expo­nier­te Lage deut­lich wert­vol­ler als der Durch­schnitt ist. Ist es leich­ter oder schwe­rer zu bebau­en? Ist die Ver­kehrs­an­bin­dung güns­ti­ger? Liegt es ruhi­ger oder „lau­ter“ als die Nach­barn? Sie sehen: die Boden­richt­wer­te allei­ne genü­gen nicht.

Eine wei­te­re Metho­de zur Wert­ermitt­lung ist das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren. Wie der Name schon sagt, wer­den für den Preis Ihres Grund­stücks ähn­li­che Objek­te her­an­ge­zo­gen. Das Pro­blem: Exakt ver­gleich­ba­re erschlos­se­ne Bau­grund­stü­cke sind rar oder feh­len. Daher kann auch der Ver­gleichs­wert deut­lich vom dem abwei­chen, was sich beim Ver­kauf tat­säch­lich erzie­len lässt.

Die wich­tigs­ten Unter­la­gen fürs Bau­grund­stück ver­kau­fen sind:

• Flur­kar­te
• Aktu­el­ler Grundbuchauszug
• Lage­plan
• Grund­steu­er­be­scheid
• Bau­las­ten­ver­zeich­nis
• Boden­gut­ach­ten
• Bebau­ungs­plan
• Flä­chen­nut­zungs­plan
• Erschlie­ßungs­nach­weis

Sie sehen: Sie brau­chen einen gan­zen Akten­kof­fer vol­ler Papie­re zum Grundstücksverkauf!

Die Flur­kar­te heißt in man­chen Gemein­den auch Lie­gen­schafts­kar­te oder Katas­ter­kar­te. Sie lis­tet alle von Amts­we­gen erho­be­nen Grund­stückskenn­da­ten auf. Sie kön­nen die Flur­kar­te meist online beim zustän­di­gen Ver­mes­sungs­bü­ro beantragen.

Im aktu­el­len Grund­buch­aus­zug ste­hen alle Daten über den Eigen­tü­mer und die Eigen­tums­ver­hält­nis­se. Hier erken­nen Sie auch, ob der Besitz durch Grund­schul­den oder Hypo­the­ken belas­tet ist. Bean­tra­gen Sie den aktu­el­len Aus­zug bei Ihrem zustän­di­gen Grundbuchamt.

Im Lage­plan sind Ihr Grund­stück und sei­ne unmit­tel­ba­re Umge­bung als Zeich­nung dar­ge­stellt. Ist es bebaut, besteht der Lage­plan im Regel­fall aus einem Grund­riss. Sie benö­ti­gen den Lage­plan unter ande­rem, um einen Bau­an­trag zu stellen.

Der Grund­steu­er­be­scheid kann ein Schrift­stück an Sie oder eine öffent­li­che Bekannt­ma­chung sein. Er setzt die Grund­steu­er für das Kalen­der­jahr fest.

Beauf­tra­gen Sie vor dem Grund­stücks­ver­kauf ein Boden­gut­ach­ten. Damit ermit­teln Sie, ob Ihr Grund­stück Alt­las­ten oder gesund­heits­ge­fähr­den­de Stof­fe ent­hält, die bei­spiels­wei­se das Grund­was­ser ver­seu­chen könnten.

Eben­so wich­tig: der Bebau­ungs­plan. Hier sehen Sie, wel­che Vor­schrif­ten über die Nut­zungs­art der Grund­stü­cke Ihrer Gemein­de gel­ten – und wel­che Bebau­un­gen erlaubt sind. Sie erhal­ten ihn beim Stadt­pla­nungs­amt oder Bauordnungsamt.

Las­sen Sie sich alter­na­tiv den Flä­chen­nut­zungs­plan aus­hän­di­gen. Anders als der Bebau­ungs­plan gilt er nicht als ver­bind­lich, son­dern „vor­be­rei­tend“. Er ist der Bau-Leit­plan für die gesam­te Gemein­de und beim zustän­di­gen Pla­nungs­amt einzusehen.

Zusätz­li­che Unter­la­gen sind unter ande­rem der Erschlie­ßungs­nach­weis und das Bau­las­ten­ver­zeich­nis. Manch­mal wer­den wei­te­re Unter­la­gen gefor­dert. Zu viel Papier­kram zu orga­ni­sie­ren? Beim Grund­stücks­ver­kauf an uns über­neh­men wir das gern für Sie!

Je nach Art Ihres Grund­stü­ckes unter­schei­den sich die Inter­es­sen­ten-Ziel­grup­pen. Wer für Sie infra­ge kommt, hängt ab von Fak­to­ren wie Grund­stücks­flä­che, Nut­zungs­mög­lich­kei­ten sowie Arten und Grö­ßen der mög­li­chen Bebau­ung. Und natür­lich von der Lage und der Verkehrsanbindung.

Besit­zen Sie ein klei­nes, bebau­ba­res Grund­stück, das für ein Ein­fa­mi­li­en­haus geeig­net ist? Bie­ten Sie es Pri­vat­per­so­nen zum Kauf an.

Möch­ten Sie grö­ße­re Flä­chen als Bau­land ver­kau­fen? Dann wen­den Sie sich an Gewer­be­un­ter­neh­men, die Fir­men­flä­chen benö­ti­gen. Oder an einen Bau­trä­ger so wie uns, der zum Bei­spiel gan­ze Wohn­an­la­gen oder Gewer­be­ge­bie­te erschließt und errichtet.

Für eine Wie­sen­flä­che inter­es­sie­ren sich am ehes­ten Imker oder Hobbygärtner.

Besit­zen Sie ein Stück Wald, das Sie nicht als Bau­grund­stück ver­kau­fen kön­nen oder möch­ten? Wen­den Sie sich an Land­wir­te oder ande­re Waldbesitzer.

Wenn Sie nicht pri­vat oder an einen Bau­trä­ger ver­kau­fen möch­ten, kön­nen Sie einen Mak­ler ein­schal­ten. Mak­ler haben Daten bestehen­der, „suchen­der“ Kauf­in­ter­es­sen­ten und ver­mark­ten Ihr Grund­stück pro­fes­sio­nell mit Expo­sés, Anzei­gen und wei­te­ren Wer­be­mit­teln. Außer­dem holen sie alle Unter­la­gen ein. Fer­ner koor­di­nie­ren und über­neh­men sie die Besich­ti­gungs­ter­mi­ne. Mak­ler beglei­ten Sie bei den Ver­kaufs­ver­hand­lun­gen und bei der nota­ri­el­len Ver­trags­ge­stal­tung. Sie ken­nen alle juris­ti­schen Fallstricke!

Eine wei­te­re Opti­on bei beson­ders gefrag­ten Grund­stü­cken ist das Bie­ter­ver­fah­ren. Sie kön­nen sich Gebo­te per Post oder E‑Mail ein­ho­len und an den Meist­bie­ten­den verkaufen.

Besit­zen Sie meh­re­re Grund­stü­cke oder ein gro­ßes? Eines, für das Sie an meh­re­re oder zahl­rei­che Käu­fer ver­äu­ßern müss­ten? Etwa an Häus­le­bau­er, die Sie ein­zeln aus­fin­dig machen? Mit denen Sie ein­zeln zu ver­han­deln und Ver­trä­ge zu schlie­ßen hät­ten? Dann ist der ein­fachs­te Weg: Ver­kau­fen Sie an uns als Bauträger!

Wir kön­nen Ihr Grund­stück kom­plett erwer­ben und selbst bebau­en. Auf Wunsch ent­wi­ckeln wir das Bau­land gemein­sam mit Ihnen: Sie ent­schei­den mit über die Bebau­ung und Nut­zung – die Pro­jek­tie­rung und Erschlie­ßung, die Bebau­ung und den Ver­kauf über­neh­men wir.

In die­sem Fall kön­nen Sie von uns optio­nal anstatt einer Zah­lung auch einen Teil der Woh­nun­gen oder des Gebäu­des als Eigen­tum erhal­ten, die Sie zum Bei­spiel ver­mie­ten kön­nen. Wir wis­sen, dass vie­le pri­va­te Grund­stücks-Ver­käu­fer lie­ber an einen Bau­trä­ger ihr Bau­land ver­kau­fen, als „pri­vat“ Käu­fer zu suchen. So geht es schnel­ler. Es bedeu­tet weni­ger Auf­wand für Sie. Und es ist der „siche­re Weg“ zum Bau­grund­stück Verkaufen.

Wir sind Ihr ehr­li­cher Ver­trags­part­ner, pro­fes­sio­nell, ver­bind­lich, fair und dis­kret. Bau­land ver­kau­fen? Spre­chen Sie uns an!