Question 1

Welche Rendite kann ich bei einer Wohnung als Kapitalanlage erwarten?

Accepted Answer

Die sogenannte Bruttomietrendite liegt bei Neubauwohnungen in unserer Region meist zwischen 3 und 4,5 Prozent. Netto bleibt nach Verwaltung und Instandhaltung weniger.Wie hoch der Wert im Einzelfall ausfällt, hängt von Kaufpreis, Lage und Mieteinnahmen ab. Angebote mit deutlich höheren Zahlen rechnen häufig ohne Kaufnebenkosten oder ohne Rücklage für Instandhaltung. Wichtig ist deshalb, welche Positionen überhaupt in der Rechnung stehen. Eine attraktive Zahl auf dem Papier sagt wenig darüber, was am Jahresende auf Ihrem Konto ankommt.Für jedes Objekt nennen wir Ihnen Größe, Mietansatz und die jährlich anfallenden Nebenkosten. Damit können Sie die Rendite selbst berechnen und Ihre Wohnung als Kapitalanlage mit anderen Anlageformen vergleichen. Eine Prognose zur Wertsteigerung gehört nicht dazu, weil sich die künftige Wertentwicklung einer Immobilie nicht belegen lässt. Für Investoren, die mehrere Immobilien vergleichen, sind diese Faktoren wichtiger als der Quadratmeterpreis.Ein Beispiel aus der RegionTobias K., 35, kauft eine Zwei-Zimmer-Wohnung für 285.000 Euro und vermietet sie für 780 Euro im Monat. Brutto ergibt das 3,3 Prozent. Nach Verwaltung, Rücklage und zwei Wochen kalkuliertem Leerstand bleiben rund 2,7 Prozent. Auf dieser Zahl beruht seine Entscheidung, nicht auf dem Wert aus dem Exposé.Wer eine Immobilie genau durchrechnet, landet fast immer unter der Zahl aus der Anzeige. Uns ist das lieber, weil sich eine Kalkulation, die stimmt, auch nach fünf Jahren noch hält. Bei mehreren Immobilien im Vergleich sollten Sie die Nebenkosten für Verwaltung und Rücklage überall gleich ansetzen. Sonst gewinnt das Angebot mit der schönsten Rechnung und nicht das mit dem besseren Ertrag.Was die Zahl nicht zeigtDie Bruttomietrendite sagt nichts über die Qualität des Gebäudes, über die Bonität Ihrer Mieter oder über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Zwei Objekte mit identischem Prozentwert können sich nach zehn Jahren völlig unterschiedlich entwickeln, wenn eines eine gefüllte Rücklage hat und das andere eine Sanierung vor sich. Fragen Sie deshalb nach Baubeschreibung, Energiestandard und Rücklagenplan, bevor Sie zwei Angebote gegenüberstellen. Beim Neubau stehen diese Punkte im Bauträgervertrag, sodass Sie sie nicht selbst zusammensuchen müssen.

Question 2

Welche steuerlichen Vorteile entstehen durch eine Eigentumswohnung?

Accepted Answer

Bei Vermietung lassen sich Abschreibung, Schuldzinsen und Verwaltungskosten als Werbungskosten ansetzen. Das mindert die Steuern auf Ihre Mieteinnahmen.Neubauten schreiben Eigentümer mit drei Prozent im Jahr ab. Für Gebäude, die in den entsprechenden Bauzeitraum fallen, kommt zusätzlich die degressive Abschreibung in Betracht. Zinsen aus der Immobilienfinanzierung, Kosten der Verwaltung und Aufwand für Instandhaltung sind ebenfalls abzugsfähig, solange die Wohnung vermietet ist.Nach zehn Jahren Haltedauer bleibt der Gewinn aus einem Verkauf für private Eigentümer in der Regel steuerfrei. Wie stark Ihre Steuern tatsächlich sinken, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Die verbindliche Einschätzung trifft Ihr Steuerberater; wir liefern die Daten zum Objekt, die er dafür anfordert. Eine Wohnung als Kapitalanlage bleibt damit auch nach Steuern eine solide Rechnung, solange die Miete langfristig läuft.Rechnung mit dem FinanzamtBei 285.000 Euro Kaufpreis entfallen rund 80 Prozent auf das Gebäude. Drei Prozent Abschreibung ergeben etwa 6.800 Euro im Jahr, die Tobias K. von seinen Mieteinnahmen abzieht. Kommen Schuldzinsen und Verwaltungskosten hinzu, sinkt sein steuerpflichtiges Ergebnis aus der Immobilie im ersten Jahr unter null.Er zahlt dann keine Steuern auf die Miete und verrechnet den Verlust mit seinem Gehalt. Diese Wirkung nimmt über die Laufzeit ab, weil die Tilgung steigt und der Zinsanteil sinkt. Wer eine Immobilie zwanzig Jahre hält, kalkuliert deshalb nicht mit dem Steuervorteil des ersten Jahres. Wie stark der Effekt bei Ihnen ausfällt, lässt sich nur mit Ihrem Steuersatz beziffern.

Question 3

Für wen eignet sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Für Anleger mit Eigenkapital, verlässlichem Einkommen und einem Zeitraum von mindestens zehn Jahren. Wer kurzfristig über sein Kapital verfügen muss, ist mit anderen Anlageformen besser bedient.Typisch ist der Wunsch nach Altersvorsorge und einer regelmäßigen Einnahme neben dem Beruf. Häufig kommt der Gedanke hinzu, die Immobilie später an ein Kind zu übertragen oder direkt an Angehörige zu vermieten. Wer regional investieren will, entscheidet sich zudem gern für ein Objekt in Fahrweite, das er selbst besichtigen kann.Weniger geeignet ist der Immobilienkauf, wenn Ihr Kapital vollständig gebunden wäre oder Sie jederzeit darauf zugreifen möchten. In diesem Fall sind Aktien oder Immobilienfonds die realistischere Alternative. Als Kapitalanleger sollten Sie außerdem einen Aufwand einplanen, der über die Unterschrift hinausgeht. Wer bereits in Aktien investiert ist, streut mit einer Immobilie zusätzlich.Zwei Fälle, zwei ErgebnisseFür Tobias K. passt der Kauf, weil er sein Eigenkapital zwanzig Jahre binden kann und die Wohnung später seiner Tochter überlassen will. Wer dagegen in drei Jahren ein Haus bauen möchte, steckt das Geld besser nicht in eine Immobilie. Es lässt sich dann nicht kurzfristig lösen, und ein Verkauf unter Zeitdruck kostet Rendite.Wer regelmäßig in Aktien investiert und daneben eine Geldanlage mit weniger Schwankung sucht, findet in einer vermieteten Immobilie die passende Ergänzung. Wichtig ist die Frage, wie lange Sie auf das Kapital verzichten können. Liegt die Antwort unter zehn Jahren, steht der Aufwand selten im Verhältnis zum Ertrag. Auch das Alter spielt hinein: Wer mit 35 kauft, hat das Darlehen bis zum Rentenbeginn getilgt. Wer mit 55 einsteigt, setzt mehr Eigenkapital ein oder wählt eine kürzere Laufzeit.

Question 4

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Wohnung als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Banken erwarten meist 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln zahlen.Je höher Ihr Eigenkapital, desto niedriger der Zins und desto geringer die finanzielle Belastung im Monat. Ihre Bank berücksichtigt dabei Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und die Mieteinnahmen, die Sie voraussichtlich erzielen. Eine positive Einschätzung fällt leichter, wenn Objekt und Lage nachgefragt sind.Neben dem Eigenkapital für den Wohnungskauf gehört eine Rücklage dazu. Mietausfall, ein Mieterwechsel oder Beschlüsse der Eigentümerversammlung kosten Geld, das nicht aus der laufenden Miete kommt. Rechnen Sie diese Beträge in Ihre Kalkulation ein, bevor Sie über die Größe des Objekts entscheiden. Diese Faktoren berücksichtigen Sie besser vorher als nach dem Notartermin.Zwei Summen, getrennt geplantTobias K. bringt 85.000 Euro ein, also knapp 30 Prozent von Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Seine Bank setzt dafür einen niedrigeren Zins an als bei einer Vollfinanzierung, und die Rate bleibt unter der Miete. Zusätzlich hält er 8.000 Euro zurück, für Mietausfall, Nebenkosten und eine erste Instandsetzung.Ohne diese Reserve trifft jeder Mieterwechsel sofort das Konto. Vor dem Kauf einer Immobilie planen Sie beide Beträge deshalb getrennt. Das eine Geld geht zum Notar, das andere bleibt liegen. Wer die Rücklage ins Eigenkapital einrechnet, steht bei der ersten größeren Reparatur ohne Puffer da.

Question 5

Wie berechnet sich die Rendite einer Wohnung als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Bruttomietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Für die Nettorendite ziehen Sie Kaufnebenkosten und laufende Kosten ab.Ein Rechenbeispiel: 780 Euro Miete im Monat ergeben eine jährliche Miete von 9.360 Euro. Bei 285.000 Euro Kaufpreis sind das rund 3,3 Prozent brutto. Rechnen Sie die Kaufnebenkosten in den Kaufpreis ein und ziehen Sie die Kosten ab, die laufend anfallen, fällt der Wert niedriger aus.Erst diese Zahl ist mit anderen Investments vergleichbar. Welche Rendite Sie tatsächlich erzielt haben, zeigt sich nach dem ersten vollen Jahr der Vermietung. Wichtig ist auch der Blick auf die Tilgung: Sie mindert die Rendite nicht, sondern baut Vermögen auf, während der Mieter über die Miete daran mitzahlt. Eine Wohnung als Kapitalanlage rechnet sich über die Laufzeit, nicht im ersten Monat.Vom Bruttowert zur NettozahlZiehen Sie von 9.360 Euro Jahresmiete rund 300 Euro Verwaltung, 900 Euro Rücklage und einen kalkulierten Leerstand ab, bleiben etwa 7.900 Euro. Gemessen an 285.000 Euro Kaufpreis plus rund 25.000 Euro Kaufnebenkosten sind das etwa 2,5 Prozent. Diese Zahl vergleicht Tobias K. mit Festgeld und mit seinem Aktiendepot.Die Tilgung verbucht er nicht als Rendite, sondern als Vermögen. Beide Größen getrennt zu führen, hält die Kalkulation für eine Immobilie ehrlich. Wer sie zusammenzieht, kommt auf Werte, die keine Bank bestätigt. Für Ihre eigene Rechnung genügt eine Tabelle mit vier Zeilen, in der sich die Beträge jährlich fortschreiben lassen.

Question 6

Lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Wenn Lage, Kaufpreis und Finanzierung zusammenpassen, ja. Bei einem überzahlten Objekt in einer Lage ohne Nachfrage rettet auch eine hohe Miete das Investment nicht.Beim Wohnungskauf entscheidet die Lage mehr als die Ausstattung. Wichtig ist das Verhältnis von eingesetztem Kapital, Mieteinnahmen und Zinsen über die gesamte Laufzeit. Dazu kommt die Wertentwicklung, die sich nicht garantieren lässt: Steigenden Immobilienpreisen stehen Chancen wie Risiken gegenüber.Wer den Immobilienkauf wirtschaftlich prüft und die Wohnung langfristig hält, hat gegenüber schwankenden Anlageformen den ruhigeren Verlauf. Interessant wird die Geldanlage vor allem über zwanzig Jahre und mehr, weil Tilgung und Mietentwicklung dann zusammenwirken. Auf kurze Sicht ist eine Immobilie die schlechtere Wahl. Die Entscheidung fällt damit weniger am Immobilienmarkt als am eigenen Zeithorizont.Zwanzig Jahre gerechnetÜber zwanzig Jahre finanziert sich der Kauf bei Tobias K. weitgehend selbst. Die Miete deckt Zins und Tilgung, die Abschreibung senkt seine Steuerlast, am Ende steht eine Immobilie ohne Restschuld im Grundbuch.Verkauft er nach fünf Jahren, sieht die Sache anders aus. Kaufnebenkosten, Vorfälligkeitsentschädigung und der Steuerzugriff auf den Gewinn kosten mehr, als die Miete bis dahin eingebracht hat. Eine Investition in Wohnraum lohnt sich über die Haltedauer, nicht über den Kauf. Für Immobilien gilt das stärker als für jede andere Anlage, weil Erwerb und Wiederverkauf jeweils fünf Prozent und mehr kosten. Wer in Immobilien investieren will, plant von Anfang an mit einer langen Haltedauer.Der Vergleich mit dem DepotTobias K. hält neben der Wohnung ein Aktiendepot. Über zwanzig Jahre erwartet er dort im Schnitt mehr Ertrag, dafür schwankt der Kurs stärker und er kann den Bestand nicht beleihen. Eine Immobilie liefert dagegen eine Miete, mit der er rechnen kann, und sie lässt sich fremdfinanzieren, was die Wirkung auf sein Eigenkapital erhöht. Beide Wege ergänzen sich, weil sie unterschiedlich auf Zinsen und Inflation reagieren. Wer nur eine Anlageform nutzt, verzichtet auf diesen Ausgleich.

Question 7

Ist eine Neubauwohnung oder eine Bestandswohnung die bessere Kapitalanlage?

Accepted Answer

Der Unterschied liegt bei Kaufpreis und Aufwand. Neubau kostet mehr pro Quadratmeter, dafür ist der Aufwand für Instandhaltung über Jahre geringer.Eine Bestandswohnung ist als Alternative günstiger und bringt anfangs eine attraktive Rendite, solange der Zustand mitspielt. Sanierungsstau, alte Heizungstechnik oder eine schwache Energieklasse können diesen Vorteil aufheben. Wer ein solches Objekt kauft, sollte den Zustand vorher fachlich prüfen lassen.Beim Neubau sind Energiestandard, Gewährleistung und Termin geklärt, die Vermietung fällt leichter und die Abschreibung ist höher. Für Anleger ohne Zeit für Baustellen ist das der entscheidende Unterschied. Auf dem Immobilienmarkt der Region kommen beide Varianten vor, die Nachfrage nach neuen Mietwohnungen ist jedoch stabiler. Bei den Immobilienpreisen liegt der Neubau höher, bei der Wertsteigerung entscheidet in beiden Fällen die Lage.Zwei Angebote im VergleichEine Bestandswohnung aus den achtziger Jahren kostet je Quadratmeter deutlich weniger als ein Neubau, der in unseren Projekten bei etwa 4.750 Euro liegt. Auf dem Papier gewinnt der Bestand.Rechnet Tobias K. eine neue Heizung, Fenster und ein Bad ein, verschiebt sich das Bild, und die Immobilie steht während der Arbeiten leer. Beim Neubau kennt er den Zustand jeder Leitung und hat Gewährleistung auf die Ausführung. Ihn überzeugt außerdem, dass er die Wohnung ohne eigene Baustelle vermieten kann. Beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie brauchen Sie Zeit, Handwerkerkontakte und ein Budget für Überraschungen.

Question 8

Wie kann eine Wohnung als Kapitalanlage finanziert werden?

Accepted Answer

In der Regel über ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung, ergänzt um Eigenkapital. Die Mieteinnahmen decken einen Teil der Rate.Ihre Bank bewertet Objekt und Bonität und legt danach Zins und Beleihung fest. Manche Anleger finanzieren bewusst mit hohem Fremdkapital, um Zinsen steuerlich abzusetzen; das erhöht die Belastung bei Mietausfall oder steigenden Zinsen nach der Zinsbindung. Wie viel Sie über die Miete finanzieren können, zeigt sich in der Musterrechnung.Für die Baufinanzierung stellen wir Baubeschreibung, Berechnungen und Termine bereit, damit Ihrer Bank die Unterlagen vollständig vorliegen. Bei einem Kredit über mehrere Jahrzehnte lohnt der Vergleich mehrerer Angebote, auch wenn Ihre Hausbank den Zuschlag am Ende oft erhält. Die Miete allein finanziert die Immobilie in den ersten Jahren selten.Unterlagen für die ZusageFür die Finanzierung braucht seine Bank den Bauträgervertrag, die Baubeschreibung, den Mietansatz und den Nachweis über das Eigenkapital. Tobias K. wählt fünfzehn Jahre Zinsbindung und zwei Prozent Anfangstilgung, damit die Rate nach Steuern unter der Miete bleibt.Nach Ablauf der Bindung steht eine Restschuld, die er tilgt oder neu finanziert. Diese Anschlussfinanzierung gehört in die Kalkulation, weil sich die Zinsen in fünfzehn Jahren nicht vorhersagen lassen. Bei zwei Immobilien im Bestand verteilt er die Zinsbindungen auf verschiedene Jahre. Die Unterlagen zur Immobilie liefern wir vollständig, bevor Sie mit Ihrer Hausbank sprechen.Rate und Miete gegenübergestelltZum Rechnen mit runden Zahlen: Bei 200.000 Euro Darlehen, vier Prozent Zins und zwei Prozent Anfangstilgung liegt die Rate bei rund 1.000 Euro im Monat. Dem stehen 780 Euro Miete gegenüber, dazu kommt die Ersparnis aus der Abschreibung. Unter dem Strich bringt Tobias K. im ersten Jahr etwa 100 Euro monatlich aus eigenen Mitteln auf, während die Tilgung Vermögen aufbaut. Steigt die Miete in späteren Jahren, dreht sich dieses Verhältnis. Ihre eigenen Werte rechnen Sie mit dem Zinssatz durch, den Ihre Bank nennt.

Question 9

Worauf sollte ich bei der Lage einer Eigentumswohnung achten?

Accepted Answer

Auf Arbeitsplätze, Infrastruktur und Nachfrage nach Mietwohnungen. Eine gute Lage zeigt sich daran, wie schnell frei werdende Wohnungen wieder vermietet sind.Im Raum Hohenlohe, Schwäbisch Hall und Heilbronn sorgen große Arbeitgeber für Nachfrage, kleine Wohnungen sind dort stark nachgefragt. Prüfen Sie zusätzlich Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Ärzte und die Anbindung an Bahn und Autobahn. Für Mieter ist die Anbindung wichtiger als die Aussicht.Innerhalb eines Objekts spielen Geschoss, Ausrichtung und Grundriss eine Rolle. Kleine Wohnungen mit gutem Schnitt finden am schnellsten Mieter, große Einheiten stehen länger leer. Wer eine Immobilie in Fahrweite kauft, kann sich diesen Eindruck vor Ort selbst verschaffen. Vor der Entscheidung für ein Objekt lohnt ein Besuch zu unterschiedlichen Tageszeiten.Vor Ort geprüftTobias K. fährt an einem Werktag und an einem Sonntag zur Baustelle. Er notiert, wie viele Autos parken, wie weit es zum Supermarkt ist und wer im Quartier wohnt.In der Region sorgen große Arbeitgeber für Nachfrage, weshalb kleine Wohnungen selten lange leer stehen. Eine Immobilie in Fahrweite hat für ihn den Vorteil, dass er solche Fragen selbst beantwortet und sich nicht auf ein Exposé verlässt. Als Anlage bleibt die Lage der einzige Punkt, den Sie später nicht mehr ändern können. Grundriss, Ausstattung und Verwaltung lassen sich anpassen, die Adresse nicht.

Question 10

Welche Voraussetzungen sollten vor einer Eigentumswohnung erfüllt werden?

Accepted Answer

Geklärte Finanzierung, eine finanzielle Rücklage für Mietausfall und Instandhaltung sowie eine Abstimmung mit Ihrem Steuerberater. Danach folgt die Auswahl des Objekts.Grundsätzlich sollte die Investition vor dem Immobilienkauf zu Ihrer übrigen Vermögensstruktur passen und nicht Ihr gesamtes Kapital binden. Wichtig sind außerdem die praktischen Voraussetzungen: Auch eine neue Wohnung bedeutet Eigentümerpflichten, Abstimmung mit der Verwaltung und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.Als Vermieter kommen Nebenkostenabrechnung und der Kontakt zum Mieter hinzu. Wer diesen Teil abgeben möchte, beauftragt eine Verwaltung und rechnet die Kosten in die Rendite ein. Danach bleibt der Aufwand über den gesamten Zeitraum überschaubar. So lässt sich mit einer Wohnung als Kapitalanlage über Jahre eine planbare Miete erzielen.In dieser Ordnung vorgehenBevor Tobias K. eine Wohnung reserviert, klärt er drei Dinge. Seine Bank nennt den Rahmen, sein Steuerberater bewertet die Vermietung an die Tochter, und er legt die Reserve fest. Erst danach sieht er sich Grundrisse an.Wer die Reihenfolge umdreht, verliebt sich in ein Objekt und biegt die Zahlen passend. Beim Kauf einer Immobilie kostet das am Ende mehr als ein paar Wochen Geduld. Wichtig ist außerdem eine Einschätzung, wie viel Zeit Sie selbst einbringen wollen. Wer eine Immobilie ohne eigenen Aufwand halten möchte, plant die Verwaltung von Anfang an ein. Eine Sondereigentumsverwaltung kostet je Wohnung meist 25 bis 30 Euro im Monat. Das sind rund ein Zehntel Prozentpunkt Rendite. Dafür nimmt sie Ihnen den größten Teil der laufenden Arbeit ab.

Question 11

Welche Förderungen gibt es beim Kauf von Eigentumswohnungen?

Accepted Answer

Für energieeffizienten Neubau gibt es Förderkredite der KfW mit attraktiven Konditionen, in Baden-Württemberg zusätzlich Programme der L-Bank. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig.Ob eine Förderung für Ihr Immobilieninvestment infrage kommt, hängt vom Energiestandard des Gebäudes und von der geplanten Nutzung ab. Bei Vermietung an nahestehende Personen gelten teils eigene Regeln, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten. Ihre Bank stellt den Antrag, nicht Sie selbst.Zu unseren Immobilien nennen wir Ihnen den Energiestandard und die Nachweise, die Ihre Bank für den Förderantrag anfordert. Weil die Programme laufend angepasst werden, prüfen wir den Stand vor jedem Verkauf neu. Für Immobilien mit hohem Energiestandard verbessert eine Förderung die Rechnung deutlich.Förderfähig bauenDie Wohnungen in unseren aktuellen Projekten erreichen den Standard KfW 40 NH. Damit kommt Tobias K. für einen zinsgünstigen Kredit in Betracht, den seine Bank beantragt. Wichtig ist der Zeitpunkt, weil der Antrag vor dem Kaufvertrag gestellt sein muss.Vermietet er später an seine Tochter, prüft der Steuerberater vorher, ob sich die Konditionen mit nahestehenden Personen vereinbaren lassen. Zu jeder Immobilie legen wir den Energienachweis und die Bestätigung des Sachverständigen bei. Ohne diese Papiere kommt die Förderung nicht zustande, selbst wenn das Gebäude die Anforderungen erfüllt.

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